Conheça as modalidades de garantias locatícias

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Conheça as vantagens e as desvantagens de cada modalidade de garantia locatícia e a novidade trazida pela CAUÇÃO FÁCIL no parcelamento de garantias.

Em 04/02/2019 o Secovi, Sindicato da Habitação escreveu um texto sobre as garantias locatícias existentes na Lei do Inquilinato, 8.245/91. Até esse momento, ainda não havia sido criada a Caução Fácil, que surgiu com o intuito de facilitar a contratação da caução através de parcelamentos em 12 ou até 36 vezes no cartão de crédito.

 

Os benefícios gerados pela Caução Fácil foram maior autonomia para o INQUILINO, maior transparência para a relação, já que o valor fica custodiado com uma empresa externa a relação existente e segurança para o PROPRIETÁRIO, que não fica responsável pelo pagamento da correção do valor custodiado e ainda, a viabilidade de mais negócios para os corretores e imobiliárias, em razão da flexibilidade de pagamento e o menor custo entre todas as modalidades de garantia independentes, em torno de 3% sobre o valor de um aluguel mensal*.

 

Ainda assim, sempre fica a dúvida sobre qual garantia locatícia escolher. Essa indecisão é uma das mais frequentes nos momentos de alugar um imóvel. São vários os tipos de garantias existentes, que podem atender a necessidades tanto de proprietários, quanto de Inquilinos, mas e ai, peço favor quele parente, amigo ou tento manter minha autonomia e realizo uma caução, ou ainda, contrato um seguro fiança… ou faço uma “capitalização”?

Segundo o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, existem vantagens e desvantagens referentes a cada uma delas, por isso a necessidade de conhecer cada modalidade. “Nossa recomendação é que os envolvidos se aprofundem em conhecer detalhes de cada garantia antes de contratá-la”, afirma.

Infelizmente a correria do dia a dia, torna essa análise muito difícil as partes, ainda mais quando não há um único lugar com todas as informações consolidadas para essa pesquisa.

A Lei nº 8.245/1991 prevê quais são as garantias locatícias, das quais destacam-se: caução, fiança e seguro fiança. Vamos esmiuçar cada uma delas abaixo:

No caso da caução, o locador pode exigir a quantia equivalente a três aluguéis depositados antecipadamente. Ninguém deveria mexer nesses recursos, mas como habitualmente fica com o proprietário, acaba criando um desequilíbrio ainda maior na relação contratual, onde o INQUILINO acaba ficando sem opções. A CAUÇÃO FACIL veio para resolver essa questão, custodiando o valor da caução.

Os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios funcionam como uma caução alternativa, tirando a custodia do recurso das mãos do PROPRIETÁRIO, porém obrigam o INQUILINO a efetuar o deposito intregal a vista, muitas vezes superando os 3 aluguéis.  O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título. Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como o reaver o saldo depositado na eventualidade do PROPRIETÁRIO já ter gastado o dinheiro do título?

Já o FIADOR, exige muita confiança e você sempre fica devendo favores. O risco de pedir a alguém para ser FIADOR e estragar a relação são mais presentes do que se pensa. Quando ações envolvendo o tema vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las de forma restrita, sempre visando a eximir o fiador, o que deixa o PROPRIETÁRIO em casos de moratória, ao conceder mais prazo ao inquilino, pois trata-se de uma relação humana, e, mesmo assim, o débito não for quitado, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do PROPRIETÁRIO. “Nesse caso, o fiador tem o direito de se abster do pagamento”, explica o diretor do Sindicato.

Já o seguro fiança tem como grande vantagem a questão do adiantamento da indenização ao PROPRIETÁRIO. Isso porque, a seguradora paga para o PROPRIETÁRIO o valor devido e depois vai atrás do devedor. Como o valor garantido supera os 3 aluguéis previsto na LEI 8.245/91, o INQUILINO acaba correndo o risco de ser penalizado em demasia, já que itens da reforma, podem ser cobrados junto com honorários advocatícios e os valores em aberto, se não houver uma vistoria de entrega de chaves minuciosa. Além do custo do premio do seguro que é estimado em torno de 1,5 alugueis por ano. Muitos questionam quem deve pagar o prêmio do seguro, mas como quem tem obrigação de arrumar a garantia é o INQUILINO, acaba sendo transmitida essa obrigação a ele, que só beneficia o PROPRIETÁRIO, que ainda assim, demora 60 dias de inadimplência para começar a ser reembolsado. Há ainda as opções de locação sem garantia, que é permitida por lei, e em caso de inadimplência, o despejo ocorre liminarmente em 15 dias; e a garantia extinta, que dá ao locador o direito de entrar com ação de despejo, mas que se caracteriza por vários riscos em caso de inadimplência, inclusive os que envolvem às custas de ações judiciais, caso necessárias.

Não há um tipo de garantia ideal, já que cada um tem um perfil e precisa ser analisado individualmente. É importante que as partes estejam seguras quanto aos custos e as garantias vinculadas em cada modalidade de garantia. O que a CAUÇÂO FÀCIL trás de novidade é a facilidade do pagamento parcelado, a segurança de intermediar a custódia do valor com dupla validação, mantendo a autonomia do INQUILINO, a flexibilidade na definição do valor da garantia e o menor custo mensal ao INQUILINO.

 

Fontes:

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP – http://secovi.com.br/noticias/conheca-as-modalidades-de-garantias-locaticias/14088 extraido em 27/11/2020.

Lei 8.245/91 – http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

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